Una remodelación se paga sola conforme se construye, o se paga con tus ahorros. La diferencia es el calendario de estimaciones: la lista de pagos del contrato, cada uno amarrado a un hito, que decide si el dinero del cliente llega antes de pagar los gabinetes o después. La mayoría de los contratistas chicos hereda un calendario de su primer patrón y nunca lo revisa contra el momento en que el dinero de verdad sale del negocio. Esta guía lo revisa.
Las dos formas en que cobra una obra residencial
Un calendario fijo de estimaciones. Porcentajes amarrados a hitos, escritos en el contrato: 30% a la firma, 40% en la inspección de instalación gruesa, 30% al terminar. Simple, predecible y la forma que la mayoría de los dueños de casa espera. Los porcentajes los propones tú.
Facturación por avance contra un catálogo de conceptos. Cada mes declaras qué parte de cada línea (demolición, estructura, electricidad) está terminada y cobras el monto ganado, menos lo facturado antes, menos la retención. Así pagan la obra comercial y las construcciones financiadas por banco, en una estimación AIA G702/G703 o en el formato del banco. Es más trabajo y más honesto, y en una obra de varios meses vale la pena aprenderlo.
De cualquier forma, la factura tiene el mismo trabajo: ser un número que el cliente pueda verificar contra algo que ya acordó, para que el pago no sea una negociación.
Arma el calendario desde la curva de costos
Dibuja los costos de la obra semana por semana. En un baño de $49,500: demolición y plomería gruesa en las semanas uno y dos ($7,500), azulejo y accesorios ordenados en la semana dos y pagados a la entrega en la semana cuatro ($12,300), el azulejero de la semana cuatro a la seis ($7,400), molduras y pintura en la semana siete ($2,700), mano de obra repartida en todo ($5,200). Los costos llegan a su pico en la semana cuatro, cuando aterrizan los accesorios y el azulejo.
Ahora coloca las estimaciones para que lo cobrado acumulado se mantenga arriba de lo gastado acumulado:
| Estimación | Cuándo | Parte | Monto | Cobrado acumulado | Costo acumulado |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Firma | 30% | $14,850 | $14,850 | $0 |
| 2 | Gruesa aprobada, semana 3 | 40% | $19,800 | $34,650 | $9,600 |
| 3 | Terminación, semana 8 | 30% | $14,850 | $49,500 | $34,800 |
La estimación 2 cae la semana anterior a la factura de $12,300 de azulejo y accesorios. Si la inspección de gruesa se recorre una semana, el contratista financia esa factura cinco días. Agrega una estimación por el azulejo y los accesorios cuando se entregan en el sitio ("materiales entregados, semana 4") y el financiamiento desaparece. La calculadora de fondo de garantía y estimaciones corre esta tabla para cualquier calendario que escribas.
Dos restricciones al frente. Varios estados limitan el anticipo en obra residencial; California limita el anticipo de una mejora de casa al 10% del precio o $1,000, lo que sea menor, así que una primera estimación de 30% no es legal ahí. California limita los pagos por avance al valor del trabajo terminado o de los materiales entregados en el sitio (guía de la CSLB), así que el calendario ahí se apoya en estimaciones frecuentes por trabajo hecho y materiales en sitio, nunca por pedidos colocados. Y un calendario cargado al frente mucho más allá de la curva de costos es sobrefacturación, que se lee como un préstamo del cliente y, en un reporte de obra en proceso, como un pasivo.
Lo que debe mostrar la factura por hito
Una factura que se paga en tres días y una que se discute tres semanas se diferencian en lo que le dejan verificar al cliente. Pon en cada factura de estimación:
- El valor del contrato y el valor ajustado con las órdenes de cambio listadas por número.
- El calendario del contrato, con el hito de esta estimación nombrado como se escribió.
- Total ganado a la fecha, facturado antes, retención si la hay, y el monto que se debe ahora.
- Órdenes de cambio aprobadas que se cobran con esta estimación, cada una en su propia línea.
- Fecha de vencimiento y las formas de pago que aceptas.
- En una estimación al banco, las renuncias de gravamen y las fotos que el banco pide, adjuntas.
Mándala a más tardar un día después del hito. La disposición del cliente a pagar es más alta la semana en que se termina el azulejo y más baja el mes después de que lleva viviendo con él.
Las órdenes de cambio se cobran con sus propios términos
Una orden de cambio firmada en la semana cinco debe decir cuándo se paga: a la aprobación, con la siguiente estimación o con el pago final. "Con el final" es el default común y el equivocado; pone cada extra en la factura que el cliente menos quiere recibir. A la aprobación, o en la siguiente estimación, mantiene los extras chicos y al día. La guía de órdenes de cambio tiene el papel de cinco minutos, y el monto de la orden de cambio debe subir el valor ajustado del contrato contra el que se mide el calendario.
El fondo de garantía, si el contrato lo retiene
La retención es común en obra comercial y en subs que trabajan bajo un contratista general; es rara en una remodelación con un dueño de casa a menos que el banco del dueño la exija. Si está en el contrato, cada estimación paga menos el porcentaje retenido, y el total retenido se libera en la terminación sustancial o después de la lista de detalles, según diga el contrato. Muestra el monto retenido en cada factura y los términos de liberación en la final; la guía de fondo de garantía cubre la aritmética del flujo de efectivo.
Lleva el lado cobrado tan honesto como el lado del costo
Costos por obra normalmente significa costos. El lado cobrado importa igual: contrato más órdenes de cambio, menos lo pagado, es lo que falta por cobrar, y en una obra por estimaciones ese número es el flujo de efectivo del negocio. Obra registra cada estimación como ingreso del proyecto cuando se acredita, mantiene al día el valor ajustado del contrato conforme se registran órdenes de cambio, y muestra lo que falta por cobrar junto a lo que la obra ha costado y dónde va a terminar. La siguiente estimación deja de ser una adivinanza.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es un calendario de estimaciones típico para una remodelación? Tres o cuatro estimaciones son comunes: un anticipo a la firma, una estimación en gruesa o cuando se ordenan los materiales grandes, una en acabados y un pago final al terminar. Los porcentajes varían; la prueba honesta es si el dinero cobrado se mantiene adelante del gastado en cada punto.
¿Puedo pedir 50% por adelantado? En algunos estados sí; en California no, y en varios otros un anticipo así de grande es legal pero una señal de alarma para el cliente. Una estimación cuando los materiales se entregan en el sitio es la mejor herramienta para efectivo temprano, y la única legal en California.
¿Y si el cliente no paga una estimación? Detén el trabajo bajo los términos del contrato, manda aviso por escrito y conoce los plazos de gravamen de tu estado. Una factura de estimación que cita el calendario firmado y una bitácora de órdenes de cambio firmadas es la posición más fuerte en la que puedes estar.
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La plantilla gratis de estimación de avance de abajo es el catálogo de conceptos de esta guía con la aritmética conectada: porcentaje de avance por concepto, fondo de garantía retenido, pagos anteriores y el importe de este periodo. Escribe tu correo y la descarga empieza de inmediato.