El fondo de garantía es dinero que ya ganaste y todavía no puedes tener. En un contrato que retiene 10%, cada pago por avance llega al 90%, y la décima parte que falta se acumula hasta que la obra está terminada, aceptada y con todo el papel. Para un contratista general en una obra comercial es una molestia. Para un sub que trabaja bajo un GC, puede ser todo el margen, retenido por meses por alguien que a su vez está esperando a un dueño.
La mecánica
El contrato declara un porcentaje, normalmente 5% o 10%, y qué lo libera: la terminación sustancial, la terminación final, la aceptación del dueño, o un número fijo de días después de alguna de esas. Cada estimación muestra el monto ganado, la retención sobre él y el neto a pagar. El total retenido aparece en cada factura como cifra acumulada, y la factura final solicita su liberación junto con la última estimación.
Algunos contratos la escalonan: 10% retenido hasta que la obra va a la mitad, luego 5%, o sin más retención después del 50%. Muchos estados de EE. UU. limitan la retención en obra pública, muchas veces al 5%, y fijan plazos de liberación; los contratos privados son en su mayoría lo que se firmó, aunque varios estados ya los limitan también. Revisa tu estado antes de aceptar 10% sin fecha de liberación.
La aritmética en un subcontrato
Un sub de azulejo firma un subcontrato de $42,000 en una obra de doce semanas, facturada por mes, 10% de retención, liberación 30 días después de la terminación final del GC.
| Mes | Ganado | Pagado (90%) | Retenido |
|---|---|---|---|
| 1 | $12,000 | $10,800 | $1,200 |
| 2 | $16,000 | $14,400 | $2,800 |
| 3 | $14,000 | $12,600 | $4,200 |
El material y la mano de obra del sub para la obra costaron $30,600. Al final del mes tres el sub ha cobrado $37,800 y va $7,200 adelante, con $4,200 todavía retenidos. Si la terminación final del GC es dos meses después de que el sub termina, y la liberación es 30 días después de eso, el sub espera tres meses por $4,200, que es el 45% del margen bruto de la obra. Si el GC es lento, o el dueño lo es, la espera es más larga, y la siguiente obra del sub está financiando a esta.
La calculadora de fondo de garantía y estimaciones corre esta tabla para cualquier valor de contrato, calendario y porcentaje.
Qué negociar antes de firmar
- El porcentaje. 5% es común y defendible; 10% es negociable en obra privada.
- El detonador de la liberación. Tu terminación sustancial, no la de todo el proyecto. Un sub que termina en el mes tres no debería esperar al jardinero del mes nueve.
- Un escalonamiento. La retención deja de acumularse después del 50% de avance, o baja a 5%.
- Pago cuando paguen contra pago si pagan. Un GC que solo tiene que pagarte cuando el dueño le pague es común; uno que nunca tiene que pagarte si el dueño no paga es una cláusula que eliminar o cobrar en el precio.
- Intereses por liberación tardía. Algunos estados los exigen; un contrato puede agregarlos.
Mantenlo honesto en los números de la obra
La retención distorsiona los costos por obra en dos direcciones. Cuéntala como cobrada y la obra se ve pagada cuando no lo está; olvídala y la obra se ve sin pagar para siempre. El registro honesto es: ganado por estimación, pagado por estimación, total retenido acumulado, y lo que falta por cobrar incluyendo el monto retenido. Obra registra cada pago por el monto que de verdad se recibió y muestra lo que falta por cobrar contra el contrato, así que el dinero retenido se queda en esa cifra hasta que la liberación se acredita y la posición de efectivo del proyecto es la real. La guía de facturación por avance cubre el resto de la factura.
Preguntas frecuentes
¿Es común la retención en remodelaciones residenciales? Rara vez entre un dueño de casa y su contratista, a menos que un banco la exija. Es común entre un contratista general y sus subs, y en cualquier obra comercial o pública.
¿Un GC puede retenerme más de lo que el dueño le retiene a él? Por contrato, a veces. Varios estados lo prohíben; en los demás, es una cláusula que negociar. Pregunta qué retiene el dueño e iguálalo.
¿Y si la retención nunca se libera? Manda aviso por escrito bajo el contrato, y luego usa los recursos de pago oportuno y gravamen de tu estado; los plazos para un gravamen de contratista corren desde tu último trabajo, no desde la fecha de liberación, así que no los dejes pasar.
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