Cuando el dinero del cliente viene de un crédito de construcción, no le facturas al cliente. Presentas una solicitud de fondos al banco, el banco manda un inspector, y el dinero se mueve una o dos semanas después si todo estaba en el paquete. Si no, la solicitud regresa, el inspector vuelve, y los subs que ya pagaste los financias tú otras dos semanas. Los bancos dicen que la mayoría de los retrasos en ministraciones viene de documentación incompleta. Esta guía es la documentación.
Cómo funciona una ministración del banco
El crédito fondea la obra por etapas contra un calendario que el banco aprobó al cierre, normalmente amarrado a un catálogo de conceptos o a una lista de hitos: cimentación, estructura, cerramiento, instalaciones, tablaroca, acabados, terminación. Para cada ministración:
- Presentas una solicitud que dice qué está terminado y el monto a pagar.
- El banco ordena una inspección para confirmar el porcentaje declarado.
- La aseguradora de título o el banco revisan gravámenes y juntan renuncias tuyas y de tus subs.
- Se liberan los fondos, al acreditado o directamente a ti según el crédito.
De tres a cinco días hábiles para la inspección y unos días más para la liberación es lo típico cuando el paquete está completo. Suma una semana por cada ronda de papel faltante.
El paquete de la solicitud
El formato propio del banco va primero; el resto lo respalda. Un paquete completo suele contener:
- El formato de solicitud, firmado por el acreditado y muchas veces por ti, con el número de ministración, el monto y el porcentaje de avance por línea del catálogo de conceptos.
- Un desglose de costos con presupuesto, ministrado antes, esta ministración y restante, por línea.
- Facturas y tickets del trabajo y los materiales de esta ministración, relacionados con las líneas.
- Renuncias de gravamen: condicionales parciales tuyas y de cada sub y proveedor pagados con la ministración anterior, y muchas veces incondicionales de la anterior a esa. Varios estados prescriben el formato exacto.
- Fotos de avance, con fecha, del trabajo declarado.
- Órdenes de cambio aprobadas que afecten el presupuesto o el calendario, para que el presupuesto del banco coincida con el tuyo.
- Reportes de inspección y permisos según lo exijan los hitos: inspección de estructura aprobada, instalaciones gruesas firmadas.
El inspector revisa el porcentaje declarado contra el sitio. Una solicitud que declara 60% en estructura cuando el inspector ve 45% se recorta a 45%, y cada solicitud siguiente se lee con más sospecha.
Mantén los porcentajes honestos con el costo
El porcentaje de avance por línea es más fácil de defender cuando sale de lo que la línea de verdad ha costado contra su presupuesto, no de una vuelta por el sitio. Estructura presupuestada en $21,800 con $16,400 registrados y la factura final del sub comprometida en $5,400 está al 75% por costo y al 100% comprometida, y la solicitud puede decirlo. Eso significa que los costos de la obra tienen que estar en las líneas correctas la semana en que pasan, que es la disciplina de partidas, y los costos comprometidos tienen que entrar al restante por gastar del pronóstico cuando un sub firma, no cuando factura.
Los tickets son el cuello de botella
El banco quiere los tickets y facturas detrás de cada línea de la ministración, relacionados con esas líneas. Un contratista que arma eso desde la guantera de la camioneta la noche anterior presenta un paquete incompleto. Uno cuyos tickets de la cuadrilla cayeron en la obra con partida el día que se compraron, exporta el periodo de la ministración y lo adjunta. Obra está hecha para el segundo caso: los tickets llegan por WhatsApp, correo o foto, se confirman al proyecto y a la categoría con la imagen adjunta, y los costos del periodo se exportan con sus adjuntos. Las renuncias de gravamen siguen viniendo de tus subs y del formato del estado; las fotos siguen viniendo de tu teléfono. Pero la tercera parte del paquete que más tarda ya está hecha.
Las ministraciones y tu propio efectivo
Una ministración cubre trabajo ya hecho; le pagaste al carpintero antes de que el banco te pague a ti. Entre el hito y la liberación, tú cargas la obra, y cada paquete incompleto alarga la carga. En una ADU de $218,000 con seis ministraciones, dos semanas de retraso evitable por ministración son tres meses de financiamiento en toda la obra. Registra cada liberación como ingreso del proyecto el día que cae, para que lo que falta por cobrar contra el contrato sea un número con el que puedas planear la nómina. La guía de facturación por avance cubre el lado del calendario.
Preguntas frecuentes
¿Quién presenta la solicitud, el contratista o el dueño de la casa? Depende del crédito. Muchos créditos de construcción residencial los presenta el acreditado con la documentación del contratista; algunos dejan que el contratista presente directo. Pregúntale al banco al cierre y consigue el formato desde entonces.
¿Qué es una inspección de ministración? Una visita al sitio del inspector del banco para confirmar que el trabajo declarado en la solicitud está puesto. Se programa después de recibir la solicitud, normalmente en unos días hábiles.
¿Me pueden pagar materiales que están en sitio pero no instalados? Muchas veces sí, como "materiales almacenados", con facturas y fotos, y a veces prueba de seguro sobre ellos. Es una línea del formato cuando el banco lo permite.
Descarga la plantilla
La plantilla gratis de estimación de avance de abajo lleva el mismo catálogo de conceptos que pide una solicitud de fondos — el importe de cada concepto, su porcentaje de avance y lo que falta por ejecutar — con la ministración actual calculada. Escribe tu correo y la descarga empieza de inmediato.